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      對自己的目標樓盤進行比較
        一 社區環境交通比較 
      買房要看周邊環境,這是每位買房者都知道的常識。但究竟如何看,卻并不是人人都熟悉?粗苓叚h境,必須以自己選擇的新房為中心地,看“衣食住行”及“開門七件事”的配套究竟如何。
      一、衣
      可囊括服裝店、裁縫鋪、洗衣房等,五金修理店也可以算入其內
      二、食
      為超市、菜場、油醬店、面包店、飲食店、小吃店等
      三、住
      不僅要看自己的房子,也要看周邊的樓是怎樣的房子,更要看有沒有化工廠、電站、加油站、汽車、機動車維修點等,綠化如何也須看。
      四、行
      不僅要看房子附近有沒有地鐵、輕軌、來往車輛、有幾個車站等,還要看高架旁的下車道是不是在你的新房附近,出門是不是單行道等。
      五、其他
      還得看附近有沒有公園、銀行、醫院,有老人的家庭最好離醫院近一點;有孩子的應關心托兒所、幼兒園、小學、中學等,看馬路是不是車輛很多。當然,選房不可能十全十美,應根據每個不同購房者的各自需求。在考慮周邊環境時,我們應做“加法”,多想一點,更仔細一點。而在選擇主要項目時,要做“減法”,要突出自己最需要的,其他的可相應淡化一些。
        二 如何考察社區配套
      社區布局及配套設施將對您生活產生很大影響,建議您考察一個項目時,從以下幾方面著手:
      一、居住密度及私密性
      住宅之間的距離除考慮日照、通風等因素外,還必須考慮視線的干擾。一般情況下,人與人之間的距離24米內能辨別對方,12米內能看清對方容貌。為避免視線干擾,多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜,高層住宅的側向間距宜大于20米。此外,若設計考慮不周,塔式住宅側面窗與正面窗往往形成“通視”現象,選擇住宅時應予以注意。
      二、公共建筑
      居住區內配套公建是否方便合理,是衡量居住區質量的重要標準之一。稍大的居住小區內應設有小學,以排除城市交通對小學生上學路上的威脅,且住宅離小學校的距離應在300米左右(近則擾民,遠則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套,服務半徑最好不要超過150米。
      三、小區綠化
      居住環境有一個重要的硬性指標——綠地率,指的是居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區總用地的百分比。值得注意的是:“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個不同的概念,綠地不包括陽臺和屋頂綠化,有些開發商會故意混淆這兩個概念。由于居住區綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用,所以有關規范規定:新建居住區綠地率不應低于30%。北京城近郊居住區綠地率應在35%以上,在市區附近,如果住區綠地率能達到40%甚至50%,就比較難得了。
      四、小區布局
      在居住區規劃中,應使住宅布局合理,為保證每戶都能獲得規定的日照時間和日照質量,要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離,即為日照間距。北京地區的日照間距條形住宅采用1.6至1.7H(H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照間距標準。如果住宅的日照間距不夠,北面住宅的底層就不能獲得有效日照。
      五、小區內交通
      居住區內的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點的“人車分流”,汽車在小區外直接進入小區地下車庫,車行與步行互不干擾,因小區內沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾,小區內的步行道兼有休閑功能,可大大提高小區環境質量,但這種方式造價較高。
      人車混行的小區要考察區內主路是否設計得“通而不暢”以防過境車流對小區的干擾。是否留夠了汽車的泊位,停車位的位置是否合理,一般的原則是露天停放的汽車盡量不進住宅組團,停車場若不得不靠近住宅,應盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外,汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況,購房者有必要搞清楚:車位的月租金是多少;如果購買,今后月管理費是多少,然后仔細算一筆賬再決定是租還是買。
        三 考察開發商實力
      期房的最大風險是“爛尾”。所謂“爛尾樓”通常是指那些工程不能按時完成,或者無法全部完成的項目。期房一旦出現“爛尾”,不僅房產會貶值,而且還會直接影響購房者的正常生活,使購買者經濟遭受巨大損失。俗話說:有錢好辦事,開發商實力是保證項目正常建設最關鍵的保障因素之一。
      開發商自有資金充足,即使在一定階段內銷售出現問題,也可以保證材料的及時供給和施工的正常進行。但如果項目是靠“滾動開發的”,也就是需要用銷售收入進行工程建設,這樣的期房就存在風險了。房子的銷售情況要受市場供需狀況及經濟環境等因素的影響,一旦房子賣的不好,資金跟不上,工程建設就要受到影響,房子蓋不起來,就更賣不出去,形成惡性循環。
      行家認為,銀行是否給企業發放貸款主要是看這個企業是否有相應的償債能力,這可能是對開發商實力的最直接的判斷。對于上市公司來說,可通過公開的財務年報,股票走勢等進行判斷,這些公司的融資渠道也比較暢通。對于普通消費者來說,還可以從以下幾個方面判斷開發商的實力:
      1、開發商以往的業績;2、項目總開發量和開工量。這點非常重要。試想一下,一個總建筑面積為60萬平方米的大項目,可是首期只開工兩懂樓,這樣的開發商是有實力嗎?3、市場占有率,像萬科這樣的企業,同期開工的項目較多,市場占有率非常高,如果沒有一定的實力是很難應付的;4、工程進度情況。建設工期是否有保障也能看出開發商實力。
        四 如何挑選合適的戶型
      挑選戶型應注意以下幾個方面:
      1.在100平方米左右的房子戶型設計中,兩居室一般是80-90平方米,三居室是110-120平方米。
      兩居室中,起居室的面寬最低在3.8-4米,廳要大于20平方米,主臥要大于12平方米,面寬在3米左右,另一個臥室要大于10平方米,面寬也在3米左右。廚房要大于3平方米。三居室的起居室面寬大于4,面積要大于24。 對于板樓而言,進深要比較短,一般在12-13米,面寬則在6米左右。
      2.基本元素包括采光,熱,隔音,降噪和通風。對于采光和通風,一般面寬比上進深在1:1.5比較合適。在這方面板樓比塔樓有優勢。
      3.具體空間上,廚房一定要有,而且應該是中式的
      盡管可能使用比較少,但一定要能開火。餐廳可以相對小一些。儲物間一定要有,非常重要,中等衣帽間大小即可,兩平方米左右,非常實用。
      4.功能分區要明確,流線設計要合理
        挑選戶型八大忌
      1.忌大而無當大戶型不能簡單的理解為中小戶型圖紙的放大。它應該是一種全新理念上的設計,房屋整體功能要相應增加;房屋高度的合理增加;新型的采光設計、裝修效果等也應有改進和提高,切忌大而無當。從我國目前家庭結構看,長時間內都將是三口之家。主導戶型至少在十年內仍會以三室一廳或兩室一廳為主。
      2.忌一覽無余許多老的戶型,進入戶門后沒有玄關設計,廳內景象一覽無余,房屋整體缺乏層次感,臥室、書房的私密性和安適度受到影響。玄關的設計多種多樣,通常有“密閉式”和“屏風式”兩種設計,前者會多占用一些空間,后者實際上是一個完整方廳的一扇屏風,可用磨砂玻璃等半透明材料做成各種藝術造型?善鸬截S富內涵的作用。
      3.忌廚廁扎堆不少蹩腳的戶型設計中,廚房和衛生間緊連在一起,隨著人們生活品位的提高,這種設計應予棄用。如果套房的面積較小,兩者難以保持較長的距離,其房門也最好別設計成相對或并列的形式。在起居室最好不直接看到衛生間的房門,通過套房的整體戶型設計的層次和曲折巧設衛生間,廚房由于多和餐廳相連,可以設在靠近戶門的位置。
      4.忌廳內多門起居室(廳)內的戶門過多,形成了對廳的實際面積的擠占。過去的設計中往往忽略了這一點,在實際使用當中,起居室往往變成了過廊和走道,而人們都愿意在廳中擺放沙發、電視,多門的起居廳使得以上家具難以擺放,起居廳的連續墻應保持在3米以上,以擺放家具。
      5.忌光線暗淡在選擇住房時要盡可能重視臥室的采光效果。起居室、廚房、衛生間的采光效果依次類推。
      6.忌動靜相擾所謂動靜結合實際上也就是房間功能組合要趨于合理。例如按照生活起居方便的要求,臥室位置要求深一些,戶門最好不要直接面對著廳。同時衛生間與主臥室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活動的空間,設置音箱、電視等發聲設備的地方應該和主臥室盡可能的保持一段距離,以免互相干擾。
      7.忌廚房深藏不露廚房在使用中要排放煙氣、產生噪音,所以切記不要把廚房設計在單元房的深處。另外,要注意廚房或衛生間中管道的處理,如果管道太多且明置,既不美觀又擠占空間是一種不可取的設計。
      8.忌房屋通透性差房間之間和公共活動區域的通風狀況的好壞,也是衡量戶型設計成功與否的一個重要標志之一。過于曲折的戶型設計往往使室內空氣阻隔,夏日室內空氣偏高。戶內的空氣對流是一項很重要的環保指標,只不過長期以來不太被人重視罷了。
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